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家賃保証会社（以下「保証会社」といいます。）が、訴訟によらず、契約で賃借人から物件の明渡しを受けようとする場合は、明渡しを受けられないリスクがあります。このような建物賃貸借契約に関し、実務に影響を与える判例（最判令和4年12月12日）が登場しましたので、ご紹介します。

本判例は、保証委託契約に基づき、「保証会社が賃貸借契約を解除すること」及び「みなし明渡条項」が消費者契約法第10条に反し、無効であるとの判断を示しました。

１ 事案の概要

賃借人は、保証会社との間で、次のような契約条項を含む賃料の連帯保証を委託する契約を締結していました。

その後、賃借人が3か月分の家賃を滞納したので、保証会社は、①賃貸人に滞納家賃を支払い、13条1項に基づいて、賃貸借契約を無催告で解除しました。そして、②18条2項2号に基づき、賃借人から賃貸物件の明渡しがあった、とみなしました。
かかる事案において、これらの条項が消費者契約法第10条に反し、無効であるかどうかが争点となりました。具体的には、上記の2つの規定が、

（ⅰ）消費者の権利を制限する契約の条項にあたるか
（ⅱ）あたる場合、それが信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するか

が問題となりました。

２ 裁判所の判断について

（１）13条1項前段（保証会社に賃貸借契約の無催告解除権を認める規定）について

ア（ⅰ）について

最高裁は、民法で定める催告解除による賃貸借契約終了の場合に比べると、13条1項前段は、賃借人が3か月分の賃料を滞納したというだけで、保証会社が、「何らの限定なく」賃貸借契約につき無催告で解除権を行使することができる点において、消費者の権利を制限する契約の条項にあたるとしました。

イ（ⅱ）について

賃貸借契約は、解除によって「賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来し得る」という視点から、

①　賃借人に対して、催告による最終的な考慮の機会を与えないこと
②　保証会社の「一存で何らの限定なく」賃貸借契約につき「無催告で解除権を行使することができる」こと

は、当事者間に著しい不均衡をもたらすため、消費者の利益を一方的に害するものであると判断しました。

ウ　結論

以上から、最高裁は、結論として、当該規定は、消費者契約法第10条に反し、無効であるとしました。

（２）18条2項2号（賃貸物件の明渡しがあったとみなす規定）について

ア（ⅰ）について

18条2項2号は、文言上、みなし明渡条項が発動する局面を限定していないため、当該規定は、賃借人が本件建物に対する使用収益権が消滅していないのに、当事者でもない保証会社の一存で、その使用収益権が制限されることとなるため、民法による明渡しに比べて、消費者である賃借人の権利を制限するとしました。

イ（ⅱ）について

18条2項2号による明渡しを認めると、賃借人は、建物の明渡義務を負っていないのに、法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態に置かれ、著しく不当としました。
また、明渡しがあったとみなされる場面を限定している点については、その内容が不明確で賃借人の不利益を回避するためには不十分であるとし、かかる限定をしていることが保証会社にとって有利な事情になるとの判断はなされませんでした。

ウ　結論

以上から、最高裁は、結論として、当該規定は、消費者契約法第10条に反し、無効であるとしました。

３　想定される本判決の影響

賃貸人からすれば、家賃滞納による未回収リスクを避けるための手段として家賃保証を利用しない理由はないと思われますが、契約の解除と明渡しを保証会社が全面的に行う内容のサービスについては、無効のリスクが潜んでいる可能性があり、場合によっては賃貸人の損害が拡大するおそれもあります。

この裁判例は、あくまでも事例判決であり、上記の条項とは異なる条項について、直ちに消費者契約法第10条に抵触するという判断が示されるわけではありません。

もっとも、ケースによっては、消費者契約法第10条に抵触し、無効であると評価を受ける可能性もありますので、ご心配であれば、弁護士等の専門家にご相談いただくのがよいでしょう。